I nuovi paradigmi dell'immobiliare indiretto
Investire nel mercato immobiliare indiretto, nonostante i grossi crolli del 2008 e 2020, ha permesso di generare performance superiori all' S&P 500, tuttavia i nuovi paradigmi che prevedono un parziale abbandono degli uffici, dei supermercati e ristoranti non distruggerà il mercato immobiliare ma di certo lo cambierà radicalmente.
Ho selezionato 3 Real Investment Trust che sin pongono come game changer.
Digital realty trust
Quando si analizza un REIT’s, chiunque pensa ad appartamenti, ospedali o supermercati, Digital Realty Trust è totalmente diverso, si occupa di immagazzinamento dati, possiede 225 datacenter con oltre 34,5 milioni di metri quadri di spazio negli Stati Uniti, Europa, Canada, Asia che vengono affittati a migliaia di clienti, tra cui pezzi grossi come IBM e Facebook.
La società è stata fondata nel 2004, pochi anni dopo la bolla di internet, e negli anni con la sempre più ponderante importanza della tecnologia, è diventato un Reit's sempre più importante, e il mercato la premia con una valutazione di 42 miliardi, il doppio rispetto a mostri sacri come Realty income.
L' azienda non distribuisce dividendi record come i REIT'S classici, e viaggia ancora a multipli alti, infatti essendo il business molto più solido l' azienda prezza questa stabilità e le prospettive di crescita nella valutazione.
Store capital
Risulta l'unico REIT’s presente nel portafoglio di Berkshire Hataway, Holding di Warren Buffet, che nelle ultime settimane ha raddoppiato la sua partecipazione nell' azienda.
La particolarità di Store capital è il fatto di essere net-lease, affitta a privati ma non mette mano ai costi operativi riguardanti l’immobile che siano tasse, manutenzione, e spese ordinarie ecc
Possiede 2500 proprietà ben diversificate negli Stati Uniti, possiede strutture adibite a cinema, ristoranti, ospedali scuole, store di forniture, industrie, la diversificazione è ottima forse l'unico neo è l' esposizione verso i ristoranti che andrebbe ridotta.
La società è quotata in borsa da poco tempo, è infatti il REIT’s più giovane sul mercato e dalla quotazione ha mantenuto un incessante crescita che si è stoppata solo per via del covid, infatti la quotazione è stata punita con un crollo di quasi il 40% a cui ha seguito una leggera ripresa delle quotazioni.
I ricavi e utili sono saliti incessantemente dalla quotazione.
Le prospettive future invece sono tutti' altro che rosee.
La crescita è vista piatta o negativa per i prossimi 5 anni, ma l' abilità del management potrà sorprendere, una semplice crescita piatta o di poche percentuali renderebbe conveniente l' acquisto, il dividendo è superiore al 5% e il settore mantiene valore nel tempo e protegge da picchi inflazionistici.
Un altro elemento positivo è il riempimento delle unità abitative, Gli edifici risultano occupati al 99% e sono un segnale di un ottima capacità di gestione.
Oltre al famosissimo e fenomenale Warren Buffet anche gli stessi Insider si sono mossi, ritenendo la valutazione attuale bassa.
Broadmark Realty capital hard money lender
I REIT’s che si occupano di mutui, sono i più volatili e durante fasi recessive hanno crolli anche maggiori del 50%, sono meno resilienti delle aziende che affittano immobili e hanno performance superiori durante le fasi di crescita del mercato
Una delle qualità di Broadmark Realty risiede nell' essere un hard lander, realizza prestiti a breve e la maggior parte della clientela ha un buon merito creditizio.
Normalmente un fondo di investimento immobiliare ipotecario acquista titoli ipotecari che sono stati raggruppati in titoli simili a obbligazioni chiamate obbligazioni ipotecarie collateralizzate (CMO).
La maggior parte dei mutui sono legati alla proprietà che è completamente costruita con il prestito concesso alla persona che acquista il bene. Broadmark è specializzata nell'erogazione di prestiti direttamente ai costruttori che stanno costruendo nuove case o ristrutturando quelle più vecchie.
In primo luogo, i prestiti sono relativamente a breve termine, poiché sono destinati semplicemente a far costruire e vendere l'edificio. In secondo luogo, non c'è molta concorrenza per fornire questi prestiti, il che consente a Broadmark di stabilire condizioni piuttosto vantaggiose.
La competizione è quindi praticamente assente, ma lo sviluppo dell' azienda è ancora in fase embrionale, la compagnia opera in 14 stati degli Stati Uniti, è quindi ancora poco espansa geograficamente.
La situazione di bilancio dovuta all' estrema prudenza della società è unica, i Reit's presentano livelli di debito altissimi e almeno pari all' Equity, questa azienda ha un debito assente.
