La diffusione del contratto di finanziamento edilizio: un caso europeo

Le esigenze comuni portano alla costruzioni di strumenti di finanziamento atipico. E’ l’esempio che alcuni Paesi europei offrono per quanto concerne l’acquisto di proprietà immobiliari, soprattutto quando a tale operazione segue la necessità di una ristrutturazione. L’operazione, analizzata nello specifico in un contributo offerto dallo Studio La Scala e pubblicato su www.dirittobancario.it, ha una struttura semplice ed efficace. Si tratta del cosiddetto contratto di risparmio edilizio, strutturato in due fasi: la prima, definita “fase di accumulo”, nella quale il cliente deposita presso l’intermediario finanziario, tramite versamenti rateali, un capitale predeterminato e remunerato ad un tasso di interesse prefissato - c.d. risparmio accumulato – finalizzato all’ottenimento del mutuo dell’importo richiesto; la seconda, detta di assegnazione, nell’ambito della quale, al raggiungimento di un determinato ammontare di risparmio accumulato, l’intermediario finanziario mette la somma depositata a disposizione del cliente, impegnandosi a concedere in favore e a richiesta di quest’ultimo, un mutuo per l’acquisto di un’immobile, per un importo pari alla differenza tra l’importo complessivo definito al momento della stipula del contratto di risparmio edilizio ed il “risparmio accumulato”. il cliente ottiene l’erogazione di mutuo definitivo solo al raggiungimento degli obiettivi di risparmio prefissati oppure in caso di rinuncia ottiene retroattivamente un tasso di interesse maggiorato rispetto a quello riconosciuto nel piano sottoscritto per l’assegnazione del mutuo. Alla stipulazione del contratto può essere concessa la possibilità di richiedere un finanziamento personale, garantito da ipoteca al fine di ottenere la disponibilità immediata della somma necessaria per l’acquisto o la ristrutturazione degli immobili, senza dover attendere il raggiungimento degli obiettivi di accumulo di capitale pattuiti. Con detto prefinanziamento la Cassa di Risparmio eroga un importo pari a quello sottoscritto con il contratto di risparmio edilizio in favore del cliente, il quale, da parte sua, si impegna al pagamento degli interessi corrispettivi sul capitale erogato sino al momento dell’estinzione del prestito, destinato ad essere rimborsato in unica soluzione con il mutuo di assegnazione nel momento in cui verrà raggiunto l’obiettivo di risparmio accumulato fissato nel contratto di risparmio edilizio. Il cliente, inoltre, garantisce il rimborso del capitale erogato con il finanziamento anticipato mediante la concessione di un’ipoteca volontaria di primo grado sugli immobili acquistati o da ristrutturare, che consente di inquadrare la fattispecie nell’ambito dei crediti fondiari, facendone valere la disciplina e i relativi privilegi. Una volta raggiunto l’obiettivo di risparmio convenuto, il capitale erogato con il mutuo di assegnazione sarà utilizzato per estinguere il mutuo immediato. Il mutuo di assegnazione, andrà in ammortamento per la quota erogata, detratto il risparmio accumulato.